부동산 투자 서울아파트 비교평가 방법 및 결론

땅의 가치를 알자. 입지의 중요성

학생일때 나의 성적이 등수나 등급으로 매겨졌듯
대학에 들어가기위해 성적순으로 줄을 세우듯

아파트도 등수가 있다. 하지만 그 등수는 아파트에 표시되어있지 않다.

보이지 않는다. 또한 등수가 바뀌는 경우도 생긴다.
그렇다고 신이 아닌데 어떻게 알아라고 생각하는건 이건 아니다
자세히 들여다보면 잘 보면 아는것이다. 위치. 땅의 등수인 것이다.
어느땅에 있는 아파트인지에 따라 구분된다.

서울 급지 구분

 
1군 강남구>=서초구>>용산구>>>>송파구
2군 목동(양천)>성동=광진=마포
3군 동작>=강동>=영등포>>>>>>>중구>종로구
4군 동대문=강서>서대문>=성북>관악>노원
5군 구로=은평>중랑>강북>=금천>=도봉

서울25개를 5군으로 구분할 수 있다.
땅의 가치의 순서인 것이다.
똑같은 10평의 아파트가 강남구에 있는것과 관악구에 있는것과
가격이 다르다.
똑같은 평의 똑같이 생긴 아파트의 똑같은 연식일지라도 이 아파트가 강남구땅에 있는것과 관악구땅에 있는것은
완전 다른건이다.
그러기에 땅의 가치를 알아야 아파트의 값을 알수 있는것이다.

근데 왜 같은평수에 같은연식인데 왜 여기있는것과 저기있는것의 가격이 다른것인가.

내가 살기 좋은면 남들도 살기 좋아한다.

내가 편하면 남들도 편하게 생각한다.

그러기에 남들이 좋아할 것 같은. 다들 가지고 싶어하는 땅의 아파트를 사야된다.
 

입지 분석 기준

직장 : 먹고사는 문제. 직주근접
교통 : 강남으로 가자. 강남까지 얼마나 걸려. 왜 강남가? 모든게 다 있잖아.
학군 : 공부잘하는 곳 어디야. 
환경 : 상권/대단지/택지 깨끗 깔끔 편리

땅의 가치는 어떻게 만들어지느냐
왜 강남구의 땅이 관악구의 땅보다 비싼것이냐.
이것이 바로 입지를 아는것이다
직장이 어디에 있고 교통은 어떻게 되어있으면 아이들의 교육은 어떻게 되는지
주변에 마트나 백화점, 병원등 시설은 어떤지
종합되어 평가된것이 땅의 가치 입지이다.

급지별 입지분석을 통해 아파트 비교하면 어느아파트가 좋은지 알수 있다
물론 손품으로는 한계가 있고 발품이 필요하다.

손품으로 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 등의 정보를 찾아보고

발품으로 직접 가서 보고 느껴본다.

 

결론

- 상승하면 하락하기 마련이다

- 가격이 비싼곳이 더 많이 떨어진다

- 아무리 하락해도 상승이 시작된 가격아래로는 하락하지 않는다

: 2018년-2019년 상승초반의 가격까지 내려가지 않았다.

여기까지 내려간곳은 매수해도 괜찮을듯. 

- 수도권핵심지역 갈아타기 적기

- 관심있는 아파트 꾸준한 시세트레킹

: 내가 보는 아파트들 중에서 계속 오르는곳도 떨어지는 곳도 있다. 지역마다 편차가 있고 아파트마다 편차가 있다.